Utifrån de åtgärder som valts tas en plan fram för genomförande. Beroende av tillgängliga resurser och praktiska konsekvenser kan åtgärder behöva genomföras i etapper och under en längre tid. Det rekommenderas dock att ha en plan för upphandling av hela renoveringen redan från början.

Beställaren behöver bestämma vilka mål som är viktiga och vilket av dem som har högst prioritet – att spara energi, att spara pengar, att minska miljöbelastningen eller att höja komforten i byggnaderna. Olika mål ger olika förutsättningar. Det kan även finnas lagkrav som behöver beaktas, så som antikvariska krav i området/beståndet eller BBR-krav som inte uppfylls.

Hur avtalen med fjärrvärme- och elleverantörerna ser ut idag, och hur deras priser kommer förändras framöver, har påverkan. Fjärrvärmeleverantörernas prismodeller med dyrare priser på vintern, samt avgift baserad på toppeffektuttag avgör i många fall olika åtgärders lönsamhet.

Innan det praktiska besiktningsarbetet genomförs på plats krävs en del förarbete i form av insamling av byggnadsdata som till exempel ritningar och energiräkningar. Dessa sammanställs och lägger grunden för besiktningen. Den som ska besiktiga byggnaden får härigenom en första inblick i byggnadens utformning och storlek samt byggnadstekniska och installationstekniska status. I Totalmetodiken finns checklistor som kan användas som stöd vid insamling av byggnadsdata. I praktiken finns emellertid all den information som efterfrågas i dessa checklistor sällan direkt tillgänglig. Ofta kan beställarens personal tillhandahålla huvudparten av de byggnadsdata som behövs.

Eventuellt kan termografering eller tryckprovning behövas för att få en uppfattning om byggnadens status. Brukarenkät kan genomföras för att få en uppfattning av inomhusklimatet. Enkäten bör upprepas efter renoveringen, så att de boende får utvärdera huruvida åtgärderna förbättrat inomhusmiljön.

Energibesiktning utifrån nuläge

I etapp 1 genomförs en grundlig energibesiktning av byggnaden för att identifiera alla tänkbara energisparåtgärder som kan leda till rimlig energibesparing. Den ska genomföras noggrant och omfatta både byggnadens klimatskal och installationer. I vissa fall kan kompletterande mätningar av systemens funktion behövas.

Utifrån det insamlade materialet tas samtliga energieffektiviseringsåtgärder som är tekniskt och praktiskt möjliga fram. Viktigt vid sammanställningen är att beakta eventuella kulturhistoriska värden samt ha i åtanke att åtgärder kan påverka byggnadens funktion. Till exempel kan fuktrisker uppstå i samband med tilläggsisoleringar och ändrade ventilationssystem som påverkar tryckförhållandena. De föreslagna åtgärderna kan gärna diskuteras med beställaren och den tekniska förvaltaren. Det är viktigt att inte bara tänka på att minska energianvändningen, utan även att minska effektbehovet.

Total kostnad

Investeringskostnaden för varje åtgärd måste beräknas för sig, men hänsyn tas till hur de olika åtgärdernas samtidiga genomförande kan påverka kostnaden. Till exempel vid samordning av hela arbetet kan kostnader för bygg eventuellt bli billigare.

Det är beställaren som bestämmer de ekonomiska villkoren för kostnadskalkylen. Bland annat måste beställaren innan kostnadskalkylen påbörjas ange om eventuella projekteringskostnader och byggherrekostnader ska ingå i kostnadskalkylen. Givetvis måste det klart framgå i kalkylrapporten vad som har medräknats.

En del åtgärder kan vara av standardhöjande karaktär, och sådana kan fastighetsägaren delvis finansiera genom att höja hyrorna. Tänk på att detta för bostäder skall göras i enlighet med Hyresgästföreningens riktlinjer och förhandlas.

Vid kostnadskalkyler bör även hänsyn tas till att det inte bara är energi som sparas. Exempelvis innebär energieffektiva tappvattenarmatuer att vattenkostnad reduceras. På motsvarande sätt kan energibesparing bidra till ett ändrat effektbehov vilket kan påverka effekttaxan.

Enskilda åtgärder

Åtgärderna tas fram enligt lönsamhetsberäkningar baserade på internräntemetoden. Det är beställaren som bestämmer de ekonomiska villkoren för kostnadskalkylen, såsom vilka energipriser, kalkylränta, kalkyltider som ska användas och om relativa energiprisökningar ska tas hänsyn till.

Varje åtgärds lönsamhet bedöms först en och en, utifrån beräknad årlig nettokostnadsbesparing, investeringskostnad och kalkyltid. Eftersom åtgärderna oftast påverkar varandra måste detta tas hänsyn till när lönsamheten beräknas för hela åtgärdspaketet.

En del åtgärder kommer att kräva mer eller mindre detaljerad projektering. I projekteringsskedet gör man då detaljprojekteringen med ritningar, kopplingsscheman och beskrivningar. Projekteringen ska resultera i underlag för entreprenadens genomförande.

Det är viktigt att ha överblick och förståelse för samverkan mellan alla system och känna till påverkan av alla åtgärdsförslag som ska projekteras. Förenklingar bör undvikas eftersom detta kan leda till att åtgärderna inte får avsedd funktion och därmed riskerar man att den förväntade energibesparingen uteblir.

Under produktionsfasen, entreprenaden, ska åtgärdspaketet genomföras enligt projektörens underlag och beställarens riktlinjer. Det är avgörande för åtgärdspaketets lönsamhet att alla byggnadsdelar, tekniska system och tekniska komponenter som ingår i åtgärdspaketet får de egenskaper och den funktion som förutsatts vid dess utformning.

Det är viktigt att alla system fungerar som avsett då entreprenaden slutförts och uppföljningen kan börjas. Det innebär att det krävs en slutbesiktning där det ingår både funktions- och prestandakontroll för att säkerställa att åtgärderna som man genomfört fungerar som de ska och att de uppfyller förväntade verkningsgrader. Entreprenören får inte lämna uppdraget innan godkänd funktions- och prestandakontroll har genomförts.

Energianvändningen bör mätas och följas upp varje månad under minst ett år efter slutbesiktningen efter det att alla fel har rättats till. Den åtgärdade byggnadens energianvändning måste kunna mätas separat från andra byggnader. För energiuppföljningen behövs uppgifter om el, värme och i förekommande fall fjärrkyla. El för hyresgästens verksamhet och el till fastighetsdriften bör mätas separat. Det kan finnas behov av undermätare för att bedöma energiåtgång hos olika slutanvändare som till exempel kompressorkyla, vilket ska planeras redan i etapp 1.

Utifrån uppmätt energianvändning och de faktiska kostnaderna för projektet följs lönsamheten för åtgärdspaketet upp. Det verkliga lönsamhetsutfallet beräknas i form av en internränta för hela åtgärdspaketet. Denna ska jämföras med den internränta som beräknades i etapp 1.

Om stora avvikelser finns bör man klarlägga anledningen. Det kan exempelvis vara ändrad verksamhet eller oväntade kostnader.

Ett litet flerbostadshus i Linköping ska tilläggsisoleras. Vilket isoleringsmaterial ska fastighetsägaren välja ur ett LCA-perspektiv?

Självklart behöver man ta hänsyn till en rad olika faktorer när man väljer isoleringsmaterial. Exempelvis:

• Var ska isoleringen sitta?
• Vilka krav har vi på brandsäkerhet?
• Vilket material används idag?

I det här exemplet skjuter vi dessa frågor åt sidan och fokuserar endast på att jämföra olika material ur hållbarhetssynpunkt.

Nu behöver data tas fram för de material som kan vara aktuella. Materialens klimatpåverkan från materialproduktionen, klimatpåverkan som uppstår vid renoveringen (byggproduktionsskedet) samt isolermaterialens egenskaper som densitet och isolerförmåga, vilket påverkar energianvändning i driftskedet.

För att kunna göra ett val med hänsyn till klimatpåverkan behövs uppgifter om hur mycket material som behövs för att uppnå de egenskaper som önskas. Här kommer vår funktionella enhet in som beskrevs i utbildningsdel 2. Då klimatdata i exemplet är i enheten kg CO₂e/kg behövs mängden isolering i kg.

Ytan som isoleras (m²) X tjockleken (m) = volym av isoleringen (m³)

Volymen av isoleringen (m³) X densitet (kg/m³) = mängd isolering (kg)

Nu kan klimatpåverkan från tilläggsisoleringen bestämmas genom:

Mängd isolering (kg) X isoleringsmaterialets klimatpåverkan (kg CO₂e/kg) = total klimatpåverkan från tilläggsisoleringen (kg CO₂e)

Resultatet från beräkningen visas i grafen. Jämför staplarna för materialet använt i byggnaden med staplarna för de enskilda materialen för att se skillnaden.

Nästa steg är nu att utvärdera hur mycket driftenergi som kommer sparas på grund av tilläggsisoleringen. För att räkna ut det behövs information om isoleringens isoleringsförmåga, i tabellen presenterad i form av ett lambda-värde.

Ju lägre lambdavärde desto bättre isolermaterial och desto mer energi kommer att besparas. Energibesparingen behöver uppskattas för de olika isoleringsmaterialen, vilket behöver någon form av energiberäkning.

Resultatet från beräkningen visas i grafen. De blå staplarna visar den inbyggda klimatpåverkan för isolermaterialen medan de två gröna visar det bidrag som fås från minskad värmeanvändning för två olika fjärrvärmemixer.

Exemplet visar på stora skillnader i resultat beroende på vilken fjärrvärme som används. På motsvarande sätt kan resultatet variera beroende på hur fjärrvärmemixen förväntas förändras i framtiden. För att ta hänsyn till detta behöver olika framtidsscenarion tas fram.