4
Ekonomiska grunder för lågenergibyggnader
Denna del består av sidor
beräkningar
nybyggnad
ombyggnad
Lönsamhetsberäkningar
Energieffektivt byggande och genomförande av energieffektiviseringsåtgärder innebär oftast att man tar en kostnad idag som motiveras med minskade kostnader i framtiden. De minskade kostnaderna sträcker sig ofta långt i framtiden vilket innebär att de präglas av stor osäkerhet. Lönsamhetskalkyler behövs för att bedöma om en investering är lönsam eller ej, eller vilken av flera investeringar som är mest lönsam.
I denna del kommer vi att gå igenom ekonomiska grunder för lönsamhetskalkyler med begrepp och metoder för lönsamhetsberäkningar.
Grundläggande begrepp
För att bättre förstå olika metoder för lönsamhetsberäkning är det viktigt att ha de gemensamma begreppen klara för sig. Nedan följer fyra begrepp som är bra att känna till.
De materiella resurser som krävs för energieffektiva alternativ vid nybyggnad och för energibesparingsåtgärder vid ombyggnad anges i form investeringskostnad.
I investeringskostnaden ingår inte bara kostnaden för den specifika produkten utan även eventuella kostnader för demontering, installation och injustering.
Det är också viktigt att komma ihåg att de första lönsamhetskalkylerna ofta görs tidigt i byggprocessen, i förstudiefasen. Därför används ofta schablon- och erfarenhetsvärden vilket innebär att kostnadskalkylerna kan vara mer osäkra i tidigt skede. Först efter upphandling i produktionsfasen kan verkliga kostnader fastställas.
Reinvestering och restvärde
Reinvestering
Ibland förekommer det att en investering behöver ersättas innan kalkyltiden har tagit slut. Man kan ta hänsyn till detta genom att räkna med en reinvestering.
Restvärde
Det kan även förekomma att en investerings livslängd är längre än den valda kalkyltiden. Detta kan man ta hänsyn till genom att räkna med restvärde.
När det gäller energieffektivisering är den minskade årliga kostnaden för inköpt energi helt central i lönsamhetsberäkningar. Men ofta finns även andra faktorer som påverkar hur stor den årliga besparingen blir. Exempelvis påverkar förändringar i effektbehov, vattenbehov och behov av underhåll. Det är summan av alla besparingar, den årliga nettobesparingen i kr/år, som används i lönsamhetskalkylen. Det vill säga ändringar av den totala årliga driftkostnaden.
En energibesparingsåtgärd kommer att minska köpt fjärrvärme från ca 780 MWh/år till 580 MWh/år. Värmeenergipriset är 700 kr/MWh. Det ger en besparing på 140.000 kr/år.
De årliga underhållskostnaderna ökar dock med cirka 5000 kr/år.
Den årliga nettobesparingen blir således 135.000 kr/år.
En viktig parameter i lönsamhetsberäkningar är investeringens livslängd. Alltså hur lång tid man tillgodoräknar sig den besparing som investeringen medför. Det finns olika tidsbegrepp som används i olika sammanhang och eftersom de har helt olika betydelse är det viktigt att hålla isär dem.
Teknisk livslängd
Tiden tills det man investerat i inte längre fungerar på ett tillfredsställande sätt och uppfyller de funktionsmässiga krav som ställs.
Ekonomisk livslängd
Tiden som en investering anses vara lönsam. På grund av att underhållskostnaderna kan öka med tiden samt att utvecklingen kan ge bättre alternativ, är den ekonomiska livslängden ofta kortare än den tekniska livslängden. Till exempel antas den ekonomiska livslängden för ett ventilationsaggregat ofta vara 15-20 år och för ett fönster cirka 30 år.
Det är oftast den ekonomiska livslängden som används för lönsamhetsberäkningar i lågenergibyggnads- och energieffektiviseringsprojekt. En sammanställning av rekommenderade ekonomiska livslängder för olika byggnadsdelar och energieffektiviseringsåtgärder finns i skriften Beloks Totalmetodik - Handbok för genomförande och kvalitetssäkring.
Kalkyltid
Den tid man valt att basera lönsamhetsberäkningen på. Om man väljer en kalkyltid som avviker från investeringens ekonomiska livslängd så måste man beakta behovet av reinvestering eller kvarstående restvärde.
Avskrivningstid: En investerings avskrivningstid har ingenting med lönsamhetsberäkningen att göra utan är enbart ett bokföringsmässigt begrepp.
Att få en summa pengar idag är mer värt än att få samma summa pengar i framtiden. Detta kallas tidspreferens och ett mått på denna är ränta. Räntans storlek uttrycker hur man värderar framtida inkomster jämfört med att ha pengar idag. Ju högre ränta desto mindre värdesätter man framtida besparingar/inkomster.
I nästan alla lönsamhetsberäkningar är det viktigt att kunna flytta pengar i tiden för att göra dem jämförbara. Till exempel används Nuvärdesfaktorn för att omräkna ett framtida belopp till dagens värde eller Nusummefaktorn för att omräkna årligen återkommande belopp till dagens värde. Nusummefaktorn och Nuvärdesfaktorn hämtas enklast ur tabeller eller kan räknas ut med hjälp av en ekvation.
Ränta används för att beräkna hur mycket ett belopp idag är värt i framtiden. Om man exempelvis lånar pengar som ska betalas tillbaka efter ett antal år med ränta.
Ränta används även för att omräkna framtida belopp till dagens värde. Värdet idag av att få pengar om ett antal år med ränta.
Det finns ett antal olika räntebegrepp som förekommer i lönsamhetsberäkningar och som förklaras mer i detalj med bilden nedan.
ränta
ränta
kalkylränta
kalkylränta
real kalkylränta
Metoder för lönsamhetsberäkning
Det finns flera olika ekonomiska metoder med vilka lönsamheten av investeringen kan bedömas. Här presenteras fyra generella metoder för lönsamhetsberäkningar utan hänsyn till vilken typ av investeringsbeslut som ska tas.
Metoden innebär att man tar reda på hur lång tid det tar att tjäna in det investerade beloppet. Den tiden kallas återbetalningstid. Om den framräknade tiden är kortare än företagets krav på återbetalningstid så bedöms investeringen vara lönsam.
Energibesparingsåtgärden beräknas ge en årlig besparing på 50 000 kr/år under 10 år och kräver en investering 200 000 kr. Investerarens krav på återbetalningstid är 5 år.
Dra pilen för att följa beräkningsstegen i metoden.
Återbetalningstiden blir fyra år:
200 000 kr / 50 000 kr/år = 4 år
Eftersom investeringens återbetalningstid är lägre än investerarens krav på högsta återbetalningstid anses investereningen vara lönsam.
Metodens fördelar är att den är mycket enkel att använda och resultatet är enkelt att förstå och kommunicera.
Nackdelar är att metoden gynnar kortsiktiga investeringar eftersom den inte tar hänsyn till investeringens livslängd och tidpreferensen (räntan). Till exempel bedöms två lika stora investeringar med samma besparingar alltid vara lika lönsamma oavsett livslängd och ränta.
I detta exempel är den ekonomiska livslängden för investeringen 10 år, men det har ingen betydelse i återbetalningsmetoden.
Återbetalningstiden anses som olämplig att använda inom byggnads- och fastighetsområdet. Metoden kan bli helt missvisande för investeringar med lång återbetalningstid. Inte sällan har man i bygg- och fastighetsbranschen investeringar med ekonomiska livslängder på över 20 år.
Nuvärdesmetoden bygger på att alla kostnader och besparingar kopplade till investeringen räknas om till nuvärdet. Investeringen bedöms vara lönsam om summa av nuvärdet av årliga nettobesparingar är större än investeringen, det vill säga om nettonuvärdet (skillnad mellan nuvärde och investering) är positivt.
Energibesparingsåtgärden beräknas ge en årlig besparing på 50 000 kr/år och kräver en investering 200 000 kr. Kalkyltiden är 10 år och investerarens reala kalkylränta är 8 %.
Dra pilen för att följa beräkningsstegen i metoden.
Vid omräkning av årliga besparingar till dagens värde används nusummefaktorn som beror på kalkyltid och kalkylränta.
Med real kalkylränta 8 % och kalkyltiden 10 år blir nusummefaktorn 6,7101.
Nuvärdessumman av årliga besparingar blir:
50 000 kr/år · 6,7101 = 335 000 kr = 335 kkr
Nettonuvärdet blir:
335 kkr – 200 kkr = 135 kkr
Eftersom nettonuvärdet (nuvärdesöverskott) är positivt anses investeringen vara lönsam.
Nuvärdesmetoden kan även användas för att jämföra olika alternativ vid nybyggnation då man inte har någon egentlig besparing. Man räknar istället ut nuvärdet av respektive alternativs totalkostnader och jämför dessa för att bestämma vilket alternativ som är lönsammast.
TIPS! Använder man Excel kan man använda funktionen netnuvärde (eller npv i engelska versionen). Man kan även hämta nuvärdesfaktorn i räntetabeller.
Annuitetsmetoden fungerar i princip som nuvärdesmetoden. Skillnaden är att istället för att räkna om alla årliga besparingar till nuvärdet så räknar man om investeringen till en årskostnad (eller annuitet). Årskostnaden beräknas med hjälp av annuitetsfaktorn som beror på kalkyltid och kalkylränta. Investeringen är lönsam om den årliga nettobesparingen är större än årskostnaden, det vill säga om årsöverskottet är positivt.
Energibesparingsåtgärden beräknas ge en årlig besparing på 50 000 kr/år och kräver en investering 200 000 kr. Kalkyltiden är 10 år och investerarens reala kalkylränta är 8 %.
Dra pilen för att följa beräkningsstegen i metoden.
Investeringen beräknas om till årskostnaden med hjälp av annuitetsfaktorn som beror på kalkyltid och kalkylränta.
Med kalkylränta 8 % och kalkyltiden 10 år blir annuitetsfaktorn 0,1490.
Investeringens årskostnad blir:
200 000 kr · 0,1490 = 30 000 kr/år = 30 kkr/år
Årsöverskottet blir:
50 000 kr/år – 30 000 kr/år = 20 000 kr/år
Eftersom årsöverskottet är positivt anses investeringen vara lönsam.
På samma sätt som nuvärdesmetoden kan annuitetsmetoden också användas vid nybyggnation där man inte har någon egentlig besparing. Man räknar istället ut årskostnad av respektive alternativ och jämför dessa för att bestämma vilket alternativ som är lönsammast.
Tips! Använder man Excel kan man istället använda funktionen betalning (som heter pmt i den engelska versionen av programmet). Man kan även hämta annuitetsfaktorn i räntetabeller.
Internräntemetoden är nära besläktad med nuvärdes- och annuitetsmetoden. Skillnaden är att man i internräntemetoden bestämmer att nuvärdet av de årliga besparingarna ska bli lika med investeringen, det vill säga nettonuvärdet är noll, och beräknar vilken ränta som uppfyller det villkoret. Denna räntesats kallas för internränta.
Energibesparingsåtgärden beräknas att ge årlig besparing 50 000 kr/år och kräver en investering 200 000 kr. Kalkyltiden är 10 år och investerarens reala kalkylränta är 8 %.
Dra pilen för att följa beräkningsstegen i metoden.
Internränta ri löses ut ur sambandet där investeringen är lika med nuvärdessumman av årliga besparingar.
Vid räntan 21 % blir nuvärdessumman av årliga besparingar lika stor som investeringen, det vill säga internräntan blir 21 %.
Eftersom internräntan är högre än investerarens reala kalkylränta anses investeringen vara lönsam.
Internräntemetoden ger ett lättförståeligt resultat som kan kommuniceras till beslutsfattare. Detta eftersom den framräknade internräntan motsvarar årlig avkastning på investerat kapital och kan lätt jämföras med investerarens avkastningskrav, kalkylräntan.
TIPS! Om man räknar för hand kräver metoden att man gissar internräntan och iterativt provar sig fram. Använder man Excel kan man enkelt använda funktionen IR eller ränta (IRR och rate i den engelska versionen).
Sammanfattning av metoderna
Oavsett om man väljer nuvärdes-, annuitets- eller internräntemetoden så får man samma resultat eftersom de utgår från samma principer. Återbetalningsmetoden kan däremot ge annorlunda resultat eftersom den inte tar hänsyn till investeringens livslängd och ränta.
 Beräkning |
Beräknar den tid det tar att få tillbaka investerade pengar |
Räknar om alla årliga nettobesparingar till år noll och summerar dem |
Räknar om investeringen till årligen återkommande lika stora belopp. Detta är annuiteten eller årskostnaden |
Bestämmer den ränta som gör att nuvärdet av nettobesparingarna blir lika med investeringen |
 Lönsamhetsmått |
Återbetalningstid (år) |
Nettonuvärde (kr) |
Årsöverskott (kr/år) |
Internränta (%) |
 Beslutsregel |
Lönsam om återbetalningstiden är kortare än en på förhand bestämd högsta tillåten återbetalningstid |
Lönsam om nuvärdet av summan av årliga nettobesparingar är större än investeringen, det vill säga nettonuvärdet är positivt. Ju högre nettonuvärde desto bättre. |
Investeringen är lönsam om de årliga nettobesparingarna är större än annuiteten, det vill säga årsöverskott är positivt. Ju högre årsöverskott desto bättre. |
Lönsam om internräntan är högre än kalkylräntan. Ju högre internränta desto bättre. |
Förutom de fyra beskrivna metoderna finns andra varianter och metoder.
Life Cycle Costs (LCC)
LCC betyder livscykelkostnad och innebär totalkostnaden för en investering under hela dess livslängd. Fördelen med LCC-beräkningen är att man enkelt kan ta hänsyn till alla möjliga kostnader under investeringens hela livslängd och att olika delar av kostnaderna är lätta att jämföra. Nedan följer ett exempel.
För LCC-beräkningar används oftast nuvärdesmetoden där man räknar samman nuvärdet av de olika kostnaderna som tillsammans utgör den totala livscykelkostnaden. LCC-beräkningar kan användas för att jämföra olika investeringsalternativ med varandra för att hitta den mest kostnadseffektiva.
Exempel: Ovan finns ett exempel där livscykelkostnad (LCC) beräknas för en investering. Real kalkylränta är 8 % och kalkyltiden 20 år. Eftersom investeringen har en kortare livslängd än kalkyltiden krävs en reinvestering som antas att vara i realvärde lika stor som den första investeringen.
Avslutande kunskapsfrågor
Beräkning vid nybyggnad
Under byggprocessen av en lågenergibyggnad görs en mängd olika kalkyler för att motivera beslut. Vid framtagande av systemhandlingar tas beslut om olika tekniska lösningar och det är lönsamhetsberäkningar för sådana beslut som kommer exemplifieras här. Vi har valt att visa hur detta kan göras i ett exempel där man ska välja fönster. Ett nytt hus ska byggas, valet av fönster står mellan fyra alternativ och vår uppgift är att göra en lönsamhetsberäkning för att motivera valet.
Vid lönsamhetsberäkning för nyproduktion finns två möjliga angreppssätt. Ett sätt är att fastställa ett referensalternativ och jämföra de merinvesteringar och besparingar som de andra alternativen innebär. Ett annat sätt är att jämföra alla alternativs totala kostnader med varandra.
I följande exempel används angreppssättet med totala kostnader.
I detta exempel ska man välja mellan fyra olika fönsteralternativ. Eftersom fönster har en lång ekonomisk livslängd, ofta upp till 30-40 år, så kan vi direkt konstatera att återbetalningsmetoden inte är lämplig. Internräntemetoden kan också väljas bort eftersom den förutsätter att man har en besparing.
I följande exempel ska olika investeringsalternativ jämföras med en LCC-beräkning där alla kostnader summeras med hjälp av nuvärdesmetoden.
Investeringskostnad, årliga energi- och underhållskostnader, kalkyltiden och kalkylräntan är viktig indata som behövs för beräkningen. Nivån på kalkylränta har stor betydelse för resultatet. Beslut om kalkylränta är normalt en fråga för företagets ledning eftersom det är ett grundläggande styrmedel för företagets långsiktighet.
I följande exempel används en real kalkylränta på 5 %.
Val av indata
Anta att vi har fyra fönsteralternativ. Samtliga fönster uppfyller krav på ljud och ljus och är likvärdiga ur hyresgästsynpunkt. Alltså kan inte ändrade hyresintäkter motivera valet. Med hjälp av lämpligt energiberäkningsprogram räknas fönstrens tekniska specifikationer om till årligt värmebehov och uppvärmningskostnad.
De faktorer som skiljer alternativen åt sammanfattas i tabellen nedan. Vi väljer 30 år som kalkyltid då detta överensstämmer bäst med alternativens ekonomiska livslängd. Investerarens reala kalkylränta är 5 %.
Lönsamhetsberäkning
Fönsteralternativen analyseras med hjälp av en livscykelkostnadsberäkning, en LCC-beräkning, där alla kostnader under kalkyltiden ska tas med i beräkningen. Det underlättar att börja med att sammanställa alla in- och utbetalningar omräknade till dagens värde (år 0). Därefter summeras nuvärdet av alla kostnader till en livscykelkostnad för varje alternativ, så att de kan jämföras med varandra.
Investeringskostnad
Investeringen är en engångskostnad som görs idag, det vill säga nuvärdet av kostnaden motsvarar till den ursprungliga investeringen.
Energikostnader
Energikostnaden är ett årligen återkommande belopp varför vi använder formeln:
Nuvärdessumma av årlig energikostnad (kr) = årlig energikostnad (kr/år) ∙ nusummefaktorn
Exempelberäkning för alternativ B
Med real kalkylränta 5 % och kalkyltiden 30 år blir nusummefaktorn 15,372. Nuvärdessumman av årliga energikostnader blir:
(33 kkr/år · 15,372) = 507 kkr
Underhållskostnader
Underhållskostnaden är ett årligen återkommande belopp varför vi använder formeln:
Nuvärdessumma av årliga underhållskostnader (kr) =
årlig underhållskostnad (kr/år) ∙ nusummefaktorn
Exempelberäkning för alternativ B
Med real kalkylränta 5 % och kalkyltiden 30 år blir nusummefaktorn 15,372. Nuvärdessumman av årliga underhållskostnader blir:
(5 kkr/år · 15,372) = 77 kkr
Exempelberäkning för alternativ B
Tidpunkten för reinvesteringen är 20 år. Med real kalkylränta 5 % och kalkyltiden 20 år blir nuvärdesfaktorn 0,3769. Nuvärdet av reinvesteringen blir:
(280 kkr · 0,3769) = 106 kkr
Restvärdet motsvarar hälften av värdet för reinvesteringen och blir då 140 kkr. Med real kalkylränta 5 % och kalkyltiden 30 år blir nuvärdesfaktorn 0,2314. Nuvärdet av restvärdet blir:
(140 kkr · 0,2314 ) = 32 kkr
Skillnad mellan reinvesteringen och restvärdet blir:
(106 kkr – 32 kkr) = 74 kkr
Skillnad mellan reinvestering och restvärde
Vi har valt 30 år som kalkyltid, därmed måste vi ta hänsyn till att det i alternativ B krävs en reinvestering efter 20 år. Det antas att reinvesteringarnas reala värde är densamma som den första investeringens. Vid kalkyltidens slut återstår då 10 år av den reinvesterade fönstrens ekonomiska livslängd, d.v.s. det kommer att finnas ett restvärde motsvarande 10 år. För att ta hänsyn till detta antas linjär värdeminskning och restvärdet motsvarar därmed hälften av värdet för reinvesteringen.
I livscykelkostnadsberäkningen tas nuvärdet av restvärdet bort från den totala livskostnader. Diagrammet till vänster visar skillnaden mellan reinvesteringen och restvärdet.
För att beräkna nuvärdet för reinvesteringen och restvärdet används formeln:
Nuvärde av reinvestering (kr) = reinvestering (kr) ∙ nuvärdesfaktor
Nuvärde av restvärde (kr) = restvärde (kr) ∙ nuvärdesfaktor
Totala kostnader (livscykelkostnad)
De olika beräkningarna läggs samman till ett och samma diagram, som visar nuvärdet av de totala kostnaderna under kalkyltiden, det vill säga livcyckelkostnaden.
Alternativ C ger alltså lägst totalkostnad och det bedöms därmed vara mest lönsamma alternativet ur livcykelperspektiv.
Alternativ B hade varit mest lönsamt om dess ekonomiska livslängd inte varit 10 år kortare än de andra alternativen eftersom man då hade sluppit reinvesteringen.
Exempelberäkning för alternativ B
Nuvärdet av totala kostnader, det vill säga livscykelkostnad blir:
(280 kkr + 507 kkr + 77 kkr + 74 kkr) = 938 kkr
Känslighetsanalys
För att få en bra bild över hur lönsamheten påverkas av antaganden och val av indata så är det viktigt att göra en känslighetsanalys. En sådan kan göras för alla indata, men här exemplifieras känslighetsanalyser för kalkylränta och energiprisutveckling.
I beräkningen användes en real kalkylränta på 5 %. Även om kalkylräntan inte räknas som en osäker parameter så är det ofta av stort intresse att se om samma alternativ blir det mest lönsamma även med ändrad kalkylränta. I diagrammet till vänster ovan visar de svarta markeringarna resultatet för en kalkylränta på 3 % respektive 7 %.
Genom att rita nuvärdet av totala kostnaderna (livscykelkostnaden) som funktion av real kalkylränta kan en djupare analys göras av hur kalkylräntan påverkar resultatet. Detta visas i diagrammet till höger ovan.
Framtida energiprisutveckling är ofta en mycket osäker parameter i beräkningarna. Hittills har vi räknat med att energipriset följer inflationen. Vill man räkna med att energipriser ändras annorlunda än den genomsnittiga inflationen kan man, lite förenklat, räkna med genom att justera den kalkylräntan som används för att beräkna nuvärdet av energikostnaden.
Observera att man då måste använda två olika kalkylräntor, en korrigerad real kalkylränta för energikostnader och en oförändrad (real kalkylränta) för underhåll, reinvestering och restvärde.
Även här kan man göra en djupare analys och rita nuvärdet av kostnaderna som funktion av real energiprisutveckling. Detta visas i högre diagram ovan.
Sammanfattning
Exemplet visar att alternativet med lägst investeringskostnad inte är det mest lönsamma om totalkostnaden beaktas över hela livslängden. Exemplet visar också att om det råder stor osäkerhet kring exempelvis energiprisutvecklingen så ger det mest energieffektiva alternativet en mindre ekonomisk risk. Det visar även hur en hög kalkylränta missgynnar energieffektiva alternativ.
Resultatet och känslighetsanalysen kan användas för att underbygga argument för mer energieffektiva alternativ. Därför är det viktigt med välgjorda lönsamhetsberäkningar. Ju bättre analys som görs desto tryggare beslut kan fattas med god kunskap om vilka konsekvenser valet innebär. Detta illustreras med bilder nedan.
Investering
Tar man bara hänsyn till vad fönstren kostar att köpa så väljer man alternativ A.
Drift
Tar man dessutom hänsyn till driftskostnaderna i form av energikostnad och underhållskostnad så är alternativ B bäst.
Livslängd
Tar man hänsyn till alternativens livslängd så är alternativ C bäst.
Energipris
Tror man att energipriserna kommer stiga med 3 % utöver genomsnittliga inflationen per år så är alternativ D mest lönsamt. Alternativet är mest energieffektivt.
Avslutande kunskapsfrågor
Beräkning vid ombyggnad
I denna del kommer vi visa lönsamhetsberäkningar vid ombyggnad med två exempel. Ett exempel med en befintlig lokalbyggnad med lönsamhetsberäkningar enligt BELOKs Totalmetodik och ett exempel med ett befintligt flerbostadshus med lönsamhetsberäkningar enligt BeBos metod Rekorderlig Renovering.
I en befintlig byggnad finns det i många fall möjlighet att halvera värme- och elbehovet. Det kan göras antingen med enskilda åtgärder eller med ett paket av energieffektiviseringssåtgärder. Paketering av åtgärder kan möjliggöra en större energibesparing.
BELOKs Totalmetodik och BeBos metod Rekorderlig Renovering baseras på att flera energieffektiviseringsåtgärder sammanförs i ett åtgärdspaket.
Eftersom energiåtgärder i byggnader har långa ekonomiska livslängder, ofta upp till 20-40 år, rekommenderas inte återbetalningsmetoden. Vilken som helst av de tre andra metoderna kan användas, som beskrivs under ”Introduktion till lönsamhetsberäkningar”.
Lönsamhetskalkylen i BELOKs metod Totalmetodiken baseras på internräntemetoden och i BeBos metod Rekorderlig Renovering på nuvärdesmetoden.
Som indata behövs årlig kostnadsbesparing och investeringskostnad för varje åtgärd samt vilken kalkylränta och kalkyltid som ska användas. Vid genomförande av flera åtgärder behövs även hänsyn tas till hur åtgärdernas energibesparingar och investeringskostnader påverkar varandra.
För energieffektiviseringsåtgärder väljs ofta kalkyltiden till samma som den ekonomiska livslängden. Väljs en kalkyltid som är kortare eller längre än den ekonomiska livslängden kan även ett restvärde eller reinvestering(ar) tas med i beräkningarna.
Ett basfall motsvarar den energianvändning som energibesparingen ska jämföras mot. Förutsättningen för basfallet är alltid att byggnaden uppfyller relevanta krav på inneklimatet och funktion. Ofta används energianvändning enligt energistatistiken som basfall.
Om exempelvis luftflödena måste ökas för att uppfylla krav på inneklimat måste energipåverkan av en sådan underhållsåtgärd beräknas innan åtgärder för energieffektivisering studeras. Detsamma gäller om byggnadens uthyrning har varit låg, men förväntas att öka efter renoveringen.
Det är ofta fördelaktigt att genomföra energieffektiviseringsåtgärder i samband med större renoveringar då kostnaderna för energieffektiviseringsåtgärderna kan samordnas med övriga renoveringskostnader. Vid kostnadskalkyler är det viktigt att skilja på kostnader för underhåll och kostnader kopplat till energibesparing. Kostnaderna för underhåll eller en uppgradering av byggnaden till en godtagbar kvalitetsnivå, ska ligga utanför lönsamhetskalkylen för energieffektivisering. Hur detta ska hanteras måste fastställas i samråd med fastighetsägaren.
Exempel 1: Lokalbyggnad
I följande exempel visas hur en lönsamhetskalkyl för en befintlig lokalbyggnad kan genomföras enligt BELOKs Totalmetodiken. Med metoden har lönsamma energieffektiviseringsprojekt genomförts med energibesparingar på upp till 50 %. Grundtanken är att bilda ett åtgärdspaket av energieffektiviseringsåtgärder som i sin helhet uppfyller fastighetsägarens avkastningskrav.
Totalmetodiken möjliggör för användaren att kunna studera såväl paketlösningar, där begränsningen är lägsta tillåtna internränta för valt åtgärdspaket, som lösningar där krav sätts på lönsamhet för den sista genomförda åtgärden.
Beräkningar görs med hjälp av en programvara, Totalvertyget, som räknar fram den gemensamma internräntan för flera samtidiga investeringar och visualiserar resultatet i ett internräntediagram
Val av indata
Fyra olika åtgärder har identifierats i en kontorsbyggnad med arean 1000 m2 Atemp vilket visas i tabellen nedan. Beräknad energibesparing tar inte hänsyn till hur åtgärderna påverkar varandra.
Fastighetsägarens lönsamhetskrav är 6 % real kalkylränta och ingen hänsyn tas till energiprisändringar över genomsnittlig inflation. Den valda kalkyltiden för respektive åtgärd är densamma som åtgärdens ekonomiska livslängd och inga reinvesteringar görs. Resultatet av lönsamhetsberäkningen visar lönsamheten av den investering som görs vid nutidpunkten.
Lönsamhetsberäkning steg 1: Enskilda åtgärder
I första steget beräknas åtgärdernas internränta var för sig, utan hänsyn till hur de påverkar varandra. Lönsamheten för de olika åtgärderna visualiseras i ett internräntediagram. Internräntediagram visar avkastningen, räknat i räntemått, för en investering (kr) med årlig kostnadsbesparing (kr/år) och kalkyltid (år). Varje åtgärd kan representeras med en linje, där linjens lutning motsvarar internräntan.
Bilderna nedan visar lönsamhet för varje enskild åtgärd i det här exemplet visualiserat i ett internräntediagram.
Lönsamhetsberäkning steg 2: Framtagning av åtgärdspaket
Eftersom åtgärderna påverkar varandra måste detta tas hänsyn till när lönsamheten beräknas för hela åtgärdspaketet. I Totalmetodiken görs det via en stegvis beräkning. Först ”låser” man den mest lönsamma åtgärden och räknar om besparingar, kostnader och lönsamhet för de övriga åtgärderna baserat på förutsättningen att den lönsammaste åtgärden genomförs först.
I det andra steget väljs den näst mest lönsamma åtgärden ut. Denna ”låses” och resterande åtgärder beräknas under förutsättningen att de två mest lönsamma åtgärderna redan genomförts.
Först väljer man ut den mest lönsamma åtgärden (värmeåtervinning för ventilation) och ”låser” den.
Med den mest lönsamma åtgärden låst räknas kostnader, besparingar och internränta om för varje av resterande åtgärder var för sig, baserat på förutsättningen att den lönsammaste åtgärden redan är genomförd. Rödmarkerade värden påverkas alltså av vilka åtgärder som genomförts.
Nästa steg blir att låsa den näst lönsammaste åtgärden, som är ny belysning.
De övriga åtgärder räknas om på samma sätt som i det första steget, baserat på förutsättningen att de två lönsammaste åtgärderna redan är genomförda.
Nästa steg blir att låsa den tredje lönsammaste åtgärden, som är behovsstyrd ventilation
Den sista åtgärden (nya fönster) räknas om baserat på förutsattningen att de tre lönsammaste åtgärderna redan är genomförda. Som visas i resultatet ändras inte besparingen och lönsamheten av åtgärden.
När alla åtgärder räknats igenom fås den kostnadsbesparing, investeringskostnad och lönsamhet som varje åtgärd har med hänsyn till hur de påverkar varandra.
Nästa steg är att bilda ett åtgärdspaket som i sin helhet uppfyller fastighetsägarens lönsamhetskrav. Enligt Totalmetodiken bedöms åtgärdspaketets lönsamhet genom att beräkna den gemensamma internräntan för flera samtidiga investeringar med hänsyn tagen till att olika åtgärder kan ha olika kalkyltider. Beräkningen görs med hjälp av beräkningsprogram, Belok Totalverktyget, som kombinerar olika åtgärder med olika kalkyltider ihop till ett internräntediagram via en iterativ beräkningsprocess. Slutpunkter visar den gemensamma internräntan för samtliga åtgärder.
Hur många åtgärder som tas med i ett åtgärdspaket väljs efter kriteriet att paketets internränta inte ska understiga beställarens lönsamhetskrav, uttryckt som real kalkylränta. I detta exempel var lönsamhetskravet 6 % real kalkylränta och det visar sig att alla fyra åtgärder ryms i ett lönsamt åtgärdspaket. Hela paketets lönsamhet är 6,5 % internränta.
Resultat
En fördel med att beräkna lönsamhet för ett helt åtgärdspaket är att mindre lönsamma åtgärder lyfts av mycket lönsamma åtgärder och på så sätt kan man uppnå en stor energieffektivisering. I detta exempel resulterar åtgärdspaketet till minskning av den totala energianvändningen med cirka 50 %.
Om man istället hade ställt kravet att var och en av åtgärderna på egen hand skulle uppfylla lönsamhetskravet på 6 % internränta så hade bara två av åtgärderna genomförts. Den totala energibesparingen hade då blivit cirka 40 %.
Total kostnadsbesparing [kSEK/år]
86
Investeringskostnad [kSEK]
970
Internränta för åtgärdspaket [%]
6,5
Elbesparing [%]
37
Värmebesparing [%]
60
Total energibesparing
ca 50 %
Känslighetsanalys
Innan ett beslut om en investering tas bör en känslighetsanalys genomföras. En sådan kan göras för alla indata, men här exemplifieras känslighetsanalyser för kalkylränta, energiprisutveckling och ändringar i investeringskostnader.
I exemplet är paketets lönsamhet 6,5 % vilket anses lönsamt eftersom lönsamhetskravet är 6 % real kalkylränta. Men vad händer om lönsamhetskravet eller energipriserna ändras, eller om investeringen blir större eller mindre än beräknat?
Även om kalkylräntan inte räknas som en osäker parameter så är det ofta av stort intresse att se om åtgärdspaketet blir samma även med ändrad kalkylränta.
Lönsamhetskravet ändras med +2 %
Vid 8 % real kalkylränta faller de två sista åtgärder utanför lönsamhetskravet och borde därmed tas bort från åtgärdspaketet.
Lönsamhetskravet ändras med -2 %
Vid ändring av lönsamhetskravet till 4 % real kalkylränta ändras inte det ursprungliga åtgärdspaketet.
Framtida energiprisutveckling är ofta en mycket osäker parameter i beräkningarna. Hittills har vi räknat med att energipriset följer inflationen. Vill man räkna med att energipriser ändras annorlunda än den genomsnittliga inflationen kan man, lite förenklat, justera den beräknade internräntan.
Energipriserna ändras med +2 % över årliga inflationen
När energipriserna ökar med 2 % kommer lönsamheten ändras och internräntan för hela paketet blir ca 8,5 %. Åtgärdspaketet ändras inte.
Energipriserna ändras med -2 % över årliga inflationen
När energipriserna minskar med 2 % kommer internräntan för hela paketet bli ca 4,5 %. De två sista åtgärder faller utanför lönsamhetskravet och borde tas bort från åtgärdspaketet för att säkerställa att investerarens avkastningskrav uppfylls.
Investeringskostnader ändras ± 10 %
Kostnadskalkyler i ett tidigt skede kan vara osäkra. Först efter det att upphandlingar gjorts i produktionsskede kan verkliga kostnader fastställas. En känslighetsanalys kan hjälpa att bedöma hur verkliga investeringskostnader jämfört med beräknade kostnader kan komma att påverka utfallet.
En känslighetsanalys där investeringen varieras med ±10 % resulterar i det här exemplet att internräntan hamnar mellan 5.4 % och 7.8 %.
Om fastighetsägaren kräver minst 6 % avkastning på investerat kapital så innebär det att åtgärdspaketet måste begränsas för att få sämsta tänkbara utfall större än 6 %. Om den sista åtgärden tas bort ur åtgärdspaketet så visar känslighetsanalysen att internräntan hamnar i intervallet 6,7 % och 7,8 %.
Exempel 2: Flerbostadshus
Här visas ett exempel på en lönsamhetskalkyl för ett befintligt flerbostadshus. Exemplet baseras på lönsamhetskalkylen enligt BeBos metod Rekorderlig Renovering. Tekniska möjligheterna att halvera nuvarande energianvändning i bostäder är relativt goda.
Investeringar i energieffektiv renovering av flerbostadshus är ofta komplext och hänger ihop med underhållet. Grundtanken med metoden Rekorderlig Renovering är att ett åtgärdspaket bildas som sänker energianvändningen avsevärt utan att försämra byggnadens användbarhet, kvalitet och beständighet.
Lönsamhetskalkylen bygger på nuvärdesmetoden och hänsyn tas till både åtgärdens initiala investeringskostnad men även drift- och underhållskostnader under åtgärdens livslängd. Resultatet visar nuvärde, kassaflödespåverkan, ändringar i byggnadens totala driftkostnader och driftnetto.
Lönsamhetskalkylen görs i ett Excelprogram och exemplet här visar vilka indata som behövs och vilket resultat som genereras. Programmet kan laddas hem från BeBo:s hemsida.
Val av indata
I detta exempel ska en trevåningsbyggnad med 18 lägenheter renoveras med målsättningen att halvera energianvändningen. Följande åtgärder har identifierats som ska ingå i energieffektiviseringspaketet:
- Värmeåtervinning
- Fönsterrenovering
- Vindisolering
- Ytterväggsisolering och balkongpartier
- IMD (individuell mätning och debitering)
- Trapphusbelysning
Först anges besparingar för de olika åtgärderna eller för hela paketet. Notera att en del åtgärder reducerar inte bara energianvändningen utan sänker även effektbehovet. Som i detta exempel där värmeåtervinningen för ventilation (FTX) sänker kostnaden för värmeeffektbehovet med motsvarande 20 000 kr/år.
Därefter anges åtgärdernas påverkan på underhållsbehovet samt investeringskostnader och när investeringen ska göras. Investeringskostnaden är beräknad som skillnaden/merkostnaden jämfört med ett referensfall med renovering utan fokus på energieffektiva åtgärder.
I kostnadskalkylen kan olika enskilda energieffektiviseringsåtgärder eller hela åtgärdspaketet jämföras mot ett referensfall. Med referensfall menas det handlingsalternativ som kommer att genomföras om INTE det aktuella investeringsalternativet väljs. Det kan exempelvis vara att inte göra något alls eller att genomföra en "vanlig" renovering utan särskild hänsyn till energieffektivitet.
Energibesparing jämfört med referensfall visas i en sammanfattande tabell i Excelverktyget.
Det behövs också en del annan indata för lönsamhetsberäkningar som visas i tabellen nedan.
Resultat
Slutligen fås ett resultat som visar lönsamheten av åtgärden eller åtgärdspaketet. Resultatet illustreras i en tabell och i ett antal diagram.
Kalkylen visar på ett positivt nettonuvärde (skillnad mellan nuvärde och investering) på 8 755 kkr vid 5 % kalkylränta. Åtgärdspaketet är därmed lönsamt.
Nettovärde
Resultat
Kassaflöde
Driftnetto
Nettonuvärdet är positivt även med högre kalkylränta och detta syns tydligt i diagrammet Nettonuvärde, som visar nettonuvärde för olika kalkylräntor. Ju högre kalkylränta desto lägre blir nettonuvärdet.
I diagrammet Resultat syns att redan efter tre år (2014) är det ackumulerade resultatet positivt.
I diagrammet Kassaflöde ses att efter den initiala investeringen kommer åtgärderna att generera ett positivt kassaflöde. Det ackumulerade kassaflödet blir lika stort som den initiala investeringen inom bara några år.
I digrammet Driftnetto visas de årliga hyrestilläggen och energibesparingarna.
Känslighetsanalys
Som nämnt är det viktigt att göra känslighetsanalyser på osäkra indata som exempelvis energiprisutveckling, besparing, underhåll och hyrestillägg. Förändrad kalkylränta kan också behöva analyseras.
Nedan görs en känslighetsanalys vid en nominell kalkylränta på 5 respektive 10 %. Indata som analyseras är värme, el, vatten, underhåll, hyrestillägg och hyresrabatt. Nettonuvärdet beräknas med olika procentuella förändringar i indata.
Känslighetsanalysen visar att hyrestillägget har störst påverkan på nettonuvärdet, medan övriga parametrar är robusta i kalkylen. Åtgärdspaketet är lönsamt om beräknat nettonuvärde är positivt. I diagrammen för känslighetsanalysen visas hur stor risken är att nettonuvärdet inte blir positivt, om något av antagna indata inte stämmer. Utifrån detta kan beslut fattas om genomförande med en riskbedömning.
Avslutande kunskapsfrågor
Lågenergibyggnader & byggnadsvärdering
I dagligt tal används ofta begreppet ”fastighetsvärdering”. En fastighet kan innehålla en eller flera byggnader och det kan vara en eller flera byggnader som värderas och säljs eller köps. I detta avsnitt fokuserar vi på själva byggnaden och arbetar med begreppet ”byggnadsvärdering”.
Marken kan givetvis vara värdefull och ibland helt avgörande för fastighetsvärdet, men byggnadens energianvändning påverkar inte den typen av värde. Därmed kommer här konsekvent begreppet byggnadsvärdering användas och detta tar alltså inte hänsyn till värden utanför byggnaden.
Värderingsmetoder
I praktiken används två typer av metoder för värdering av byggnader: ortprismetoder och avkastningsbaserade metoder. Kombinationer av de båda förekommer också.
Ortprismetoder
I ortprismetoderna används kunskap om förhållanden som gäller på den aktuella orten, eller området, där man utgår från pris på jämförbara objekt.
- Areametoden
- Nettokapitaliseringsmetoden
- Bruttokapitaliseringsmetoden
- Köpeskillingskoefficientmetoden
Avkastningsbaserade metoder
I avkastningsbaserade metoder däremot ses byggnader som rena investeringar som genererar framtida betalströmmar.
- Direktavkastningsmetoden
- Kassaflödesmetoden
Enligt EU-direktiv, via lagstifning, ska offentliga byggnader ”visa vägen” vad gäller energieffektivisering. Offentliga byggnader skiljer sig i viss mån från den övriga byggnadsstocken i det att de sällan är ute till försäljning. När offentliga byggnader kommer ut till försäljning kan det vara nödvändigt att använda avkastningsbaserade metoder, eftersom jämförelseobjekt är få eller kanske helt saknas.
Driftnetto
En byggnads energianvändning ingår indirekt i värderingen av byggnaden. Vid ett försäljningstillfälle jämförs de hyresintäkter byggnaden genererar med hur mycket byggnadens drift kostar. Då används parametern driftnetto och i den återfinns energianvändningen som en del av byggnadens totala driftkostnader.
Driftnettot beräknas som differensen mellan hyresintäkter och driftkostnader.
Utöver driftnetto kan energieffektiviseringsåtgärder även påverka byggnadsvärdet genom:
- Längre hyreskontrakt. Ofta fås längre hyreskontrakt i miljömärkta byggnader vilket ger stabilare intäktsflöden.
- Högre tillväxtpotential. Bättre ”image” för fastighetsägaren medför snabbare tillväxt av byggnadssegmentet.
- Snabbare uthyrning. Vakansgrader (hur mycket som är outhyrt) minskar.
- Minskad risk för kostsam framtida uppgradering. Genom att ha en hög prestanda minskar risken för att eventuella framtida högre krav kräver kostsamma ingrepp.
- Ökat restvärde.
Med oförändrad nivå på hyresintäkterna så ökar driftnettot direkt vid en minskning av driftkostnader.
Genomförande av energieffektiviseringsåtgärder får ett direkt genomslag på byggnadens driftnetto och på så sätt även på byggnadens värdering.
Åtgärder som reducerar byggnadens energianvändning får således en direkt påverkan på värderingen av byggnaden.
Erfarenheter från forskning
Finns det några ytterligare värdehöjande parametrar, utöver driftnettot, när man investerar i energieffektivisering av byggnader? I Sverige är underlagsmaterialet fortfarande för litet för att kunna dra definitiva slutsatser. I internationell litteratur finns däremot redovisningar av ytterligare värdehöjande parametrar, men då i form av miljömärkning.
I miljömärkning utgör energi normalt bara en del bland flera andra delar, vilket gör det svårt att särskilja energieffektiviseringens effekter från generella effekter av miljömärkning. En mängd undersökningar som studerar hur miljömärkning påverkar en byggnads värde har gjorts.
Fastighetsvärde
Hyresintäkter
Uthyrningsgrad
LEED, Energy Star (USA)
LEED (USA)
Energy Star (USA)
LEED (USA)
Energy Star (USA)
LEED, Energy Star (USA)
Energy Star (USA) zoner under utveckling
LEED (USA)
Energy Star (USA)
LEED (USA)
Energy Star (USA)
LEED, Energy Star (USA)
NABERS 5 stars (Australia)
Green Star (Australia)
Energy Star, LEED (USA)
Undersökningarna som redovisas visar på en koppling mellan miljömärkning och byggnadens värde. Studierna baseras på jämförelser mellan miljömärkta och icke miljömärkta byggnader. Resultaten bygger på uppgifter ur databaser där priser för miljömärkta och icke miljömärkta byggnader jämförts. Även om det endast ger en relativt grov fingervisning pekar dock samtliga undersökningar i samma positiva riktning för miljömärkta byggnader.
Olika kategorier fastighetsägare
Fastighetsägare kan delas upp i kategorierna fastighetsägare med egen teknisk förvaltning och fastighetsägare med externt inköpt förvaltning [Svärd, 2010]. Resultaten från studien baseras på en web-genomgång och efterföljande djupintervjuer med personer i ledande ställning hos ett antal förvaltningsföretag.
Dessa fastighetsägare kan grovt delas upp i fyra grupper enligt nedan.
De som väljer att inte ha teknisk förvaltning internt motiverar ofta det med att man inte vill bygga upp en sådan organisation med det personalansvar och den administration som medföljer. Särskilt bland de med externt upphandlad teknisk förvaltning ses innehavet av byggnader som en ekonomisk placering.
Klicka på grupperna för att få exempel.
Alla utom de sistnämnda använder avkastningsbaserade metoder vid värdering av byggnader, ofta kassaflödesmetoden. Det har visat sig att dessa ägare ibland har svårare att investera i energieffektiviseringsåtgärder om man valt att inte ha den tekniska kunskapen i den egna organisationen. För att effektiviseringsåtgärder alls ska komma på tal behöver man då gå via den externa tekniska förvaltaren som har fastighetsägarens öra. Principiellt bör de tre första grupperna fastighetsägare vara intresserade av effektiviseringsåtgärder eftersom driftnettot ökar och byggnadens värde likaså.
Energieffektivisering innebär ekonomisk trygghet
Att förvärva en lågenergibyggnad medför inga ekonomiska risker. Vad man som köpare bör förvissa sig särskilt noga om är att byggnaden är i gott skick. Vid exempelvis tilläggsisolering kan fuktproblem byggas in i en befintlig struktur.
Om vi förutsätter att byggnaden är i gott skick så medför låg energianvändning bara fördelar.
Nedan presenteras fyra sådana fördelar.
En viktig aspekt är att ägaren på sikt blir mindre känslig för ändringar i energipris och därmed blir driftnettot stabilare över tid.
Byggnadens värde ökar vid nyproduktion om byggnaden är en lågenergibyggnad. En lägre driftkostnad slår direkt igenom i driftnettot.
Att investera i effektiviseringsåtgärder i en befintlig byggnad är ekonomiskt tryggt för ägaren. Genom att använda metoder enligt de beprövade modellerna Totalmetodiken eller Rekorderlig Renovering säkerställer man ett korrekt genomförande. Efter åtgärder ändras driftsnetto positivt genom att driftskostnader minskar och blir stabilare över tid.
Till det ökade driftnettot kommer även andra positiva aspekter. Det är vanligt att fastighetsföretag har en miljöpolicy eller energisparmål fastställda av företagets styrelse. Genom att aktivt arbeta med energieffektiva åtgärder och åtgärdspaket ökar förutsättningarna att nå uppställda mål.
Avslutande kunskapsfrågor
Föregående sida
